Cuando decidimos realizar una inversión tan grande como la que es comprar una vivienda hay que tener en cuenta todos los gastos añadidos al precio pactado.

La ley marca qué gastos corresponde pagar al comprador y que gastos corresponden al vendedor. Hay poco margen para la negociación, aunque si se podría pactar cualquier tipo de reparto de los gastos de la compraventa siempre que se haga mediante una cláusula legal en el contrato de compraventa.

Además del precio acordado por la vivienda, el comprador debe tener en cuenta los siguientes gastos:

Gastos de Tasación

Una vez que hemos llegado a un acuerdo con el precio de la vivienda, es posible que necesitamos solicitar una hipoteca. Antes de concederla, el banco donde solicitemos la hipoteca nos requerirá una tasación de la vivienda para saber que el precio se ajusta a su valor, lo que en cualquier caso también nos conviene.

Estos gastos de esta tasación son habitualmente de entre 200 y 400 euros, según tipo de inmueble y de los metros cuadrados.

Gastos de gestoría de la entidad bancaria

En el caso de abrir una hipoteca para comprar la vivienda, la entidad bancaria designa una gestoría a través de la que se formaliza la operación. Esta gestoría se encargará de realizar todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad

Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada, pero aproximadamente este gasto estará en torno a los 250 euros.

Gastos de Notaría para el contrato de compraventa

Ya tenemos acordado el precio de la vivienda con el comprador y una hipoteca preconcedida por el banco. Antes de realizar la compraventa es habitual que antes de la escritura se firme un contrato entre vendedor y comprador.

Habitualmente este contrato de compraventa no se hace ante notario, pero si se deseara elevar a escritura pública, tendría un coste de notaría de aproximadamente 50 euros.

Este precontrato es un contrato privado por el que se asegura la operación, obligando a ambas partes a cumplir lo acordado, siempre y cuando estén dentro de la legalidad. Aunque este precontrato de compraventa no es obligatorio, resulta muy frecuente. Es de gran ayuda para evitar futuros problemas.

Gastos de Notaría para la escritura

Con la operación de compraventa acordada bajo un contrato de compraventa y la hipoteca preconcedida, ahora el notario debe otorgar la escritura pública de compraventa, es decir, certificar el cambio de propietario. Aunque no es obligatoria para realizar una compraventa, es muy aconsejable, ya que sus efectos están regulados por las leyes y, por lo tanto, son más válidos que las cláusulas incluidas en un precontrato.

Esta escritura se debe realizar ante notario y sus honorarios, fijados por normativa, dependerán del precio del inmueble y de otros factores como el número de avalistas, el número de copias de la escritura o de su extensión. Al estar regulado por ley, todos los notarios de España cobran lo mismo por el mismo servicio. Sólo pueden hacerte un descuento del 10% y algunas viviendas como las de protección oficial tienen reducciones añadidas

Además, si se va a comprar la vivienda mediante hipoteca (sin subrogación de la hipoteca que pudiera tener el vendedor), habrá que realizar 2 escrituras: la escritura de compraventa y la escritura de la hipoteca.

A modo orientativo, los gastos de notaría por la escritura (vivienda e hipoteca) son:

*Cantidades orientativas. Invenio Real Estate no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas

Gastos de Registro de la Propiedad

Una vez que la vivienda ha pasado a nuestra propiedad a través de la escritura de notaría, se debe inscribir dicha escritura en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del documento público.

Los gastos del registro de la propiedad también están fijados por normativa y su cuantía depende del precio de la vivienda. De igual modo, existen casos como las viviendas de protección oficial que tienen reducciones.

A modo de referencia, los gastos del registro de la propiedad son:

*Cantidades orientativas. Invenio Real Estate no se responsabiliza de los cambios que puedan darse en las tarifas

Impuestos

Los impuestos que debe pagar el comprador por comprar una vivienda varían en función de si se trata de una vivienda de obra nueva o una de segunda mano.

Impuestos por comprar una vivienda nueva

IVA (Impuesto sobre el valor añadido)

Las viviendas nuevas que se adquieren al promotor y se entregan por primera vez, se tiene que pagar el IVA. Este impuesto está establecido en:

• 10% del precio de la vivienda libre y viviendas de protección pública (VPP) (IVA reducido).
• 4% del precio de la vivienda de protección oficial de régimen especial (VPO RE) o de promoción pública (IVA superreducido).

Si la vivienda ha estado alquilada después de finalizar la obra y la compran las personas que han vivido en ella, también se considera “primera entrega”. Si el comprador es otra persona, tendría consideración de vivienda de segunda mano.

Este impuesto lo paga el comprador al vendedor (el promotor), quien lo ingresará en la hacienda pública.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se genera tras firmar ante notario la escritura e inscribirla posteriormente en el registro. El impuesto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida.

El IAJD en la Comunidad Valenciana será del:

• 0,1% del precio de la vivienda en las primeras copias de escrituras públicas que documenten como vivienda habitual, préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual de una familia numerosa o persona con discapacidad.
• 1,5% en el resto de casos.

Impuestos por comprar una vivienda de segunda mano

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Las viviendas de segunda mano no están gravadas con el IVA, pero si con el impuesto de transmisión patrimonial. El impuesto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida.

En el caso de la Comunidad Valenciana el ITP será

• 10% del precio de la vivienda con carácter general.
• 8% del precio de la vivienda de protección oficial de régimen general o la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años.
• 4% del precio de la vivienda de protección oficial de régimen especial, vivienda habitual de una familia numerosa o vivienda habitual de una persona discapacitada.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Este impuesto se genera tras firmar ante notario la escritura e inscribirla posteriormente en el registro. El impuesto dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida.

El IAJD en la Comunidad Valenciana será del:

• 0,1% del precio de la vivienda en las primeras copias de escrituras públicas que documenten como vivienda habitual, préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual de una familia numerosa o persona con discapacidad.
• 1,5% en el resto de casos.

Por tanto, comprar una vivienda tipo de 150.000€ en Castellón, en la Comunidad Valenciana, sin bonificaciones ni reducciones, tendría los siguientes costes aproximados:

• Hipoteca (tasación, gestión, etc.): 450€
• Precontrato ante notario: 50€
• Escritura ante notario: 710€
• Registro de la propiedad: 470€
• IVA (vivienda nueva) ó ITP (vivienda de segunda mano): 15.000€
• IAJD: 2.250€

Si quieres saber más sobre compraventa de viviendas, reducciones, bonificaciones  y los gastos que puede ocasionar tanto a vendedor como a comprador, puedes contactar con los agentes inmobiliarios de Invenio Real Estate. Estamos aquí para ayudarte y hacerte más fácil la compra de una vivienda con nuestro asesoramiento personalizado.